文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(s中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思hòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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